十三屆全國人大五次會議2022年3月5日-3月11日在北京召開，全國政協(xié)十三屆五次會議2022年3月4日-3月10日在北京召開。全國人大代表全國、全國政協(xié)委員又將提出哪些與物業(yè)有關(guān)的建議？我們一起來關(guān)注一下。

建議一：從物業(yè)視角解決養(yǎng)老服務(wù)模式問題

第十三屆全國人大代表、蘇寧集團(tuán)董事長張近東表示，面對我國當(dāng)前面臨的深度老齡化問題，基于近年來部分物業(yè)企業(yè)在養(yǎng)老服務(wù)模式上的初步探索嘗試，張近東從物業(yè)服務(wù)視角提出了進(jìn)一步的解決方案。

張近東建議政府發(fā)揮主導(dǎo)作用，設(shè)立居家養(yǎng)老服務(wù)專項(xiàng)基金，加快建設(shè)國家養(yǎng)老服務(wù)管理信息系統(tǒng)，提升政府投入精準(zhǔn)化水平，做好養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域信息公開和政策指引，進(jìn)一步完善以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)格局，推動“政府部門主導(dǎo)、社會力量參與、家庭承擔(dān)費(fèi)用、物業(yè)企業(yè)實(shí)施”的養(yǎng)老服務(wù)模式。

建議二：打造智慧城市智慧小區(qū)

港區(qū)全國人大代表林龍安提交關(guān)于發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)建設(shè)智能城市的建議，以滿足市民對公共衛(wèi)生、健康、教育、養(yǎng)老等基本民生保障迫切需求為導(dǎo)向，加大智能便捷的公共服務(wù)體系投入，推動公共設(shè)施數(shù)字化轉(zhuǎn)型，打造智慧醫(yī)院、智慧校園、智慧養(yǎng)老、智慧社區(qū)等一批數(shù)字化示范應(yīng)用場景，提供物業(yè)管理功能、拼車、租房、快遞物流、電商購物等高效、質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的公共產(chǎn)品和服務(wù)。各地發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)、建設(shè)智能城市，精要在于不單是利用各種科技或?qū)嶓w基建，而是通過科技加強(qiáng)城市管理和服務(wù)，改善市民生活質(zhì)素。

建議三：加快商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化

作為十一屆和十三屆全國政協(xié)委員，中國致公黨中央委員會常委、銀泰集團(tuán)創(chuàng)始人兼董事長沈國軍圍繞商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化等議題提交了《關(guān)于加快商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化，為促內(nèi)需、穩(wěn)就業(yè)作貢獻(xiàn)的提案》。

沈國軍表示，近兩年，受線上消費(fèi)疊加新冠肺炎疫情的沖擊，國內(nèi)眾多購物中心、酒店和寫字樓等商業(yè)不動產(chǎn)紛紛以被動降租來抵御風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，不少商業(yè)綜合體通過加強(qiáng)線上促銷、直播帶貨以及推行夜市經(jīng)濟(jì)等方式提升運(yùn)營管理能力，實(shí)現(xiàn)了逆勢崛起，運(yùn)營管理能力強(qiáng)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品投資價(jià)值越來越受到認(rèn)可。

當(dāng)前，在“新舊動能轉(zhuǎn)換，推動高質(zhì)量發(fā)展”的宏觀政策導(dǎo)向下，商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域正在從過去的產(chǎn)銷模式向“資管+運(yùn)營”模式轉(zhuǎn)型，通過提升運(yùn)營管理能力來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，推動商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化已成為大勢所趨。

在沈國軍看來，盡管商業(yè)不動產(chǎn)的投資、經(jīng)營、估值與退出等邏輯均和住宅不動產(chǎn)有本質(zhì)區(qū)別，但由于受到住宅不動產(chǎn)市場“房住不炒”的誤傷，商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域沉淀大量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)無法通過證券化等形式實(shí)現(xiàn)資本的良性循環(huán)。

“從國外成熟市場的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化不僅有利于盤活存量資產(chǎn)和沉淀資金，還能擴(kuò)大物業(yè)持有人直接融資通道，提高金融市場配置資源的效率和效益?！鄙驀姳硎荆瑫r(shí)對投資者來說，也豐富了資產(chǎn)配置渠道，對于建立和發(fā)展多層次資本市場具有重要意義。

從另外一方面來看，近年來國內(nèi)公募基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域成功推行的REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）也為商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化作出了較好的示范。

沈國軍認(rèn)為，我國加快推進(jìn)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的時(shí)機(jī)已趨成熟，但相關(guān)的法制、監(jiān)管及財(cái)稅等政策還需進(jìn)一步完善。

他建議，借鑒公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功經(jīng)驗(yàn)，在商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域開展公募REITs試點(diǎn)，優(yōu)先考慮資產(chǎn)儲備充足、資產(chǎn)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)豐富、主體經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)參與試點(diǎn)。引導(dǎo)參與主體多關(guān)注底層資產(chǎn)質(zhì)量，聚焦“資產(chǎn)融資”本義，同時(shí)引導(dǎo)物業(yè)持有人或資產(chǎn)管理人，通過提升資產(chǎn)運(yùn)營和管理能力來打造REITs產(chǎn)品的核心競爭力。

建議四：建立透明統(tǒng)一的物業(yè)管理收費(fèi)制度

全國人大代表、農(nóng)工黨天津市委會副主委、市中醫(yī)藥研究院主任醫(yī)師張智龍建議，隨著城市化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理成為社會治理的重要內(nèi)容。探索建立透明統(tǒng)一的物業(yè)管理收費(fèi)制度，以居民滿意度為核心的考核評價(jià)機(jī)制等，暢通聯(lián)絡(luò)溝通渠道，完善糾紛解決機(jī)制。同時(shí)增強(qiáng)業(yè)主對物業(yè)管理有償服務(wù)的認(rèn)知程度，提高契約意識和法治意識，推進(jìn)物業(yè)費(fèi)用收繳和提高物業(yè)服務(wù)水平良性聯(lián)動。

建議五：修改物業(yè)管理?xiàng)l例，強(qiáng)化業(yè)主權(quán)益保護(hù)

全國人大代表、德力西集團(tuán)董事局主席胡成中建議,修改物業(yè)管理?xiàng)l例,強(qiáng)化業(yè)主權(quán)益保護(hù)。

他表示，“建議盡快啟動《物業(yè)管理?xiàng)l例》新一輪修訂工作,改變《條例》名稱,突出‘服務(wù)’屬性,增加‘物業(yè)管理委員會’的制度安排,作為業(yè)主委員會的過渡機(jī)構(gòu)?！焙芍写肀硎?/span>,實(shí)踐中,很多物業(yè)企業(yè)動輒把業(yè)主視為“管理對象”,如強(qiáng)推“人臉識別”、疫情期間自行加碼出入管制等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。通過更名,就是要突出物業(yè)企業(yè)的“服務(wù)”屬性。目前各省出臺的物業(yè)管理?xiàng)l例中,陜西省已經(jīng)更名《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》,起到了很好的帶頭示范作用。